Resumen rápido: Las escrituras de una propiedad son el documento legal que formaliza la transmisión de un inmueble ante notario. Para firmarlas correctamente necesitas reunir entre 8 y 12 documentos según tu situación, asumir entre un 6 % y un 11 % del precio en impuestos y gastos, y cumplir con los plazos de liquidación fiscal en los 30 días hábiles siguientes. En este artículo resolvemos todas las dudas que nos plantean vendedores y compradores en Las Rozas a lo largo de más de dos décadas de experiencia.
¿Qué son las escrituras de una propiedad?
Las escrituras de una propiedad —también llamadas escritura de compraventa o escritura pública de compraventa— son el documento notarial que acredita de forma oficial la transmisión de la titularidad de un inmueble de una persona a otra. Sin este documento, la compraventa carece de validez frente a terceros y resulta imposible inscribir la vivienda a nombre del nuevo propietario en el Registro de la Propiedad.
Conviene distinguir tres realidades distintas que mucha gente confunde:
- Contrato privado de compraventa o arras: es el acuerdo inicial que se firma cuando se entrega la señal. Vincula a las partes entre sí, pero no tiene validez registral.
- Escritura de la propiedad (escritura pública): es el documento notarial definitivo. Da fe pública de la operación y abre la puerta al registro.
- Inscripción en el Registro de la Propiedad: el paso final que otorga publicidad oficial a tu titularidad y te protege ante posibles reclamaciones de terceros.
En nuestra experiencia de más de 20 años gestionando operaciones en Las Rozas de Madrid, la mayor parte de los problemas que surgen en la fase final de una compraventa tienen su origen en no haber preparado correctamente la documentación con antelación. A continuación te explicamos exactamente qué necesitas.
Documentación que necesita el vendedor para firmar escrituras
Esta es la pregunta que más nos hacen los propietarios que venden su casa de forma particular o que llegan a nosotros en las semanas previas a la firma. Reunir toda esta documentación lleva tiempo, así que lo más inteligente es empezar a gestionarla en cuanto se firma el contrato de arras.
Documentos personales del vendedor
- DNI o NIE en vigor (de todos los titulares, incluido el cónyuge si la vivienda es ganancial)
- Libro de familia o certificado de matrimonio si la vivienda pertenece a una sociedad de gananciales
- En caso de herencia: escritura de aceptación de herencia y, si hay varios herederos, el poder notarial que autorice a uno de ellos a firmar
Documentos del inmueble
- Escritura original de la vivienda (título de propiedad). Si la tienes retenida en el banco porque tienes una hipoteca, más abajo explicamos qué hacer
- Nota simple actualizada del Registro de la Propiedad (no más de 3 meses de antigüedad). Acredita la titularidad y revela las cargas existentes
- Certificado de estar al corriente del IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles). Lo emite el ayuntamiento o se puede descargar en la sede electrónica
- Últimos recibos de suministros pagados: agua, luz y gas
- Certificado de deuda cero con la comunidad de propietarios, firmado por el administrador de fincas o el presidente
- Certificado de eficiencia energética en vigor, registrado en la Comunidad de Madrid
- Cédula de habitabilidad, cuando la normativa de la comunidad autónoma la exija
Si tienes hipoteca pendiente sobre la vivienda
- Certificado de deuda pendiente emitido por tu entidad financiera, con el importe exacto que queda por amortizar a la fecha de la firma
- Coordinar con el banco la cancelación registral de la hipoteca, que puede hacerse de forma simultánea a la firma de la escritura de compraventa
Haber saldado económicamente la deuda de la hipoteca no significa que la vivienda esté libre de cargas registralmente. Esta es una de las confusiones más habituales que vemos en nuestra práctica diaria. Aunque hayas pagado la última cuota, la hipoteca sigue inscrita en el Registro de la Propiedad hasta que se cancela formalmente mediante escritura notarial. Sin cancelarla, el comprador podría negarse a firmar o exigir una reducción del precio.
Documentación que necesita el comprador
- DNI o NIE en vigor (de todos los compradores)
- Certificado de estado civil o libro de familia, si aplica
- Datos bancarios para la emisión del cheque bancario nominativo o la transferencia
- Si hay hipoteca: Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), Ficha de Advertencias Estandarizadas (FIAE) y el acta notarial previa de transparencia (obligatoria desde 2019)
- Justificante del pago de las arras, si se abonaron previamente
¿Cuánto tarda en llegar la escritura original tras la firma?
Es una de las preguntas que recibimos con más frecuencia, especialmente de compradores que acaban de firmar y están pendientes de ese documento para gestionar el cambio de suministros, el empadronamiento o el registro de la propiedad.
El plazo habitual para recibir la escritura original de la vivienda tras el acto de la firma varía entre 2 y 6 semanas, dependiendo de varios factores:
- Si trabajas con gestoría: la gestoría se encarga de liquidar los impuestos, presentar la escritura en el Registro de la Propiedad y devolverte el documento original una vez inscrito. El proceso completo, desde la firma hasta la devolución de la escritura registrada, puede durar entre 4 y 8 semanas en condiciones normales.
- Si gestionas tú mismo los trámites: recibirás una copia autorizada de la notaría pocos días después de la firma, pero la escritura original inscrita puede tardar más dependiendo de la carga de trabajo del registro correspondiente.
- En la Comunidad de Madrid: los plazos habituales para inscripciones ordinarias oscilan entre 3 y 6 semanas, aunque pueden variar según la carga de trabajo del registro correspondiente en cada momento.
Mientras esperas la escritura original inscrita, la copia simple que te entrega el notario el mismo día de la firma tiene valor informativo y es suficiente para iniciar gestiones como el cambio de titularidad de los suministros.
¿La escritura original se la queda el banco?
Esta pregunta genera mucha confusión y, dependiendo de tu situación, la respuesta cambia:
Si has comprado con hipoteca
En este caso, el banco efectivamente retiene la escritura original de la compraventa mientras el préstamo hipotecario esté vigente. Lo que recibirás tú es una copia autorizada de la escritura, que tiene plena validez legal para cualquier gestión que necesites realizar. La escritura original permanece custodiada en la entidad financiera como garantía del préstamo.
Cuando canceles la hipoteca y formalices la escritura de cancelación registral, el banco te devolverá la escritura original de compraventa. En algunos casos, este trámite requiere un seguimiento activo por tu parte, ya que las entidades no siempre lo comunican de forma proactiva.
Si has comprado sin hipoteca (al contado)
En este supuesto, la escritura original es tuya desde el primer momento. La recibirás de la notaría o de la gestoría una vez que haya sido inscrita en el Registro de la Propiedad y los impuestos hayan sido liquidados.
En cualquier caso, conserva siempre la escritura original en un lugar seguro. Perderla no es un drama irreparable —el notario conserva la matriz y puede expedir copias en cualquier momento—, pero genera trámites y costes adicionales innecesarios.
¿Se puede escriturar una casa a nombre de otra persona?
Sí, es legalmente posible escriturar una vivienda a nombre de otra persona, pero con condiciones y matices importantes que conviene conocer antes de tomar esta decisión.
Supuestos habituales en los que se plantea esta opción
- Padres que compran para un hijo: los padres pagan la vivienda pero quieren que quede inscrita directamente a nombre del hijo. Es perfectamente legal, aunque si el hijo es menor de edad se requiere autorización judicial o la intervención de sus representantes legales.
- Donación encubierta: escriturar a nombre de un tercero cuando quien paga es otra persona puede ser interpretado por Hacienda como una donación encubierta, sujeta al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. Esto puede generar una liquidación complementaria con recargos.
- Matrimonios y parejas: es frecuente escriturar a nombre de ambos cónyuges o de solo uno de ellos, dependiendo del régimen económico matrimonial y de la situación fiscal de cada uno.
- Poder notarial: si el comprador no puede asistir a la firma, puede otorgar un poder notarial a otra persona para que firme en su nombre. En este caso, la escritura sigue siendo a nombre del comprador.
Nuestra recomendación, avalada por más de 20 años gestionando operaciones en Las Rozas, es siempre la misma: antes de tomar esta decisión, consulta con un asesor fiscal. Las implicaciones tributarias pueden ser significativas y lo que parece una ventaja a corto plazo puede generar complicaciones posteriores.
Costes e impuestos asociados a las escrituras de la casa
Uno de los puntos que más sorpresas genera. Veamos qué paga cada parte.
Lo que paga el comprador
| Concepto | Vivienda segunda mano | Vivienda obra nueva |
|---|---|---|
| Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) | 6 % del precio (Madrid) | No aplica |
| IVA | No aplica | 10 % (4 % VPO) |
| Actos Jurídicos Documentados (AJD) | No aplica (el ITP y el AJD son incompatibles en segunda mano) | 0,75 % (Madrid) |
| Honorarios notariales | 600 € – 1.200 € según precio | 600 € – 1.200 € según precio |
| Registro de la Propiedad | 400 € – 700 € | 400 € – 700 € |
| Gestoría (opcional pero recomendable) | 300 € – 500 € | 300 € – 500 € |
Lo que paga el vendedor
| Concepto | Descripción |
|---|---|
| Plusvalía municipal (IIVTNU) | Impuesto sobre el incremento del valor del terreno. Lo gestiona el ayuntamiento de Las Rozas y su importe depende de los años de posesión y del valor catastral |
| IRPF (ganancia patrimonial) | Si vendes por más de lo que pagaste, la ganancia tributa en la declaración de la renta entre un 19 % y un 28 % según el importe |
| Cancelación registral de hipoteca | Si hay hipoteca pendiente: entre 400 € y 1.000 € entre notaría, registro y gestoría |
| Certificados obligatorios | Certificado energético, certificado de comunidad, nota simple: entre 100 € y 300 € en total |
Como referencia orientativa, aconsejamos a los compradores reservar entre un 8 % y un 10 % adicional sobre el precio de compra para cubrir todos estos gastos. En el caso de los vendedores, el impacto fiscal depende de las circunstancias personales de cada uno, por lo que la planificación previa con un asesor fiscal es fundamental.
Errores frecuentes que vemos en la firma de la escritura
En más de 20 años acompañando a propietarios y compradores en Las Rozas, hemos identificado una serie de errores que se repiten con demasiada frecuencia. Todos son evitables:
No revisar la escritura antes del día de la firma
El notario está obligado a enviarte el borrador de la escritura con al menos tres días hábiles de antelación. Muchas personas no la leen y llegan al acto sin saber qué van a firmar. Revisa que los datos del inmueble, la referencia catastral, el precio y las cargas coinciden exactamente con lo acordado.
Confundir la cancelación económica con la cancelación registral de la hipoteca
Como hemos mencionado antes, haber pagado la última cuota de la hipoteca no elimina la carga del Registro. Sin la escritura de cancelación registral, la vivienda sigue apareciendo hipotecada y el comprador puede exigir una rebaja o negarse a firmar.
No tener preparado el pago en el formato correcto
El pago se realiza mediante cheque bancario nominativo o transferencia bancaria verificada. El efectivo no es válido para importes elevados. Confirma con tu banco los plazos para emitir el cheque, ya que algunos necesitan varios días.
Olvidar el certificado de la comunidad de propietarios
Sin él, el notario puede negarse a autorizar la escritura. Además, si hay deudas pendientes con la comunidad, el comprador puede quedar vinculado a ellas si no se exige el certificado de deuda cero.
Llegar al notario sin haber comprobado la nota simple
La nota simple es el documento que revela la situación real del inmueble: cargas, embargos, limitaciones de uso o usufructos que el vendedor quizás no ha mencionado. Solicitarla es rápido, barato y puede evitar sorpresas mayúsculas.nado. Solicitarla es rápido, barato y puede evitar sorpresas mayúsculas.
Preguntas frecuentes sobre las escrituras de una propiedad
¿Qué diferencia hay entre escritura de propiedad y escritura de compraventa?
En la práctica se usan como sinónimos, aunque técnicamente la escritura de compraventa es el documento que formaliza la transmisión en el momento de la operación, mientras que la escritura de propiedad es el término coloquial con el que nos referimos al título que acredita que somos dueños del inmueble. Cuando un vendedor dice que tiene las «escrituras de la casa», está refiriéndose a la escritura pública de compraventa que le otorgaron cuando él compró el inmueble.
¿Cuánto tarda en llegar una escritura original desde la firma ante notario?
El plazo habitual oscila entre 4 y 8 semanas desde la fecha de la firma. Este tiempo incluye la liquidación de impuestos (que debe hacerse en los 30 días hábiles siguientes a la firma) y la inscripción en el Registro de la Propiedad. Si la operación se gestiona con una gestoría, el proceso es más ágil porque ellos hacen el seguimiento de cada trámite. En cualquier caso, el mismo día de la firma recibirás una copia simple que tiene validez para gestiones cotidianas como el cambio de suministros.
¿La escritura original se la queda el banco cuando hay hipoteca?
Sí. Cuando la compra se financia con una hipoteca, el banco retiene la escritura original como garantía del préstamo durante toda la vida del mismo. El comprador recibe una copia autorizada, que tiene plena validez legal para cualquier gestión. Una vez cancelada la hipoteca y formalizada la escritura de cancelación registral, el banco está obligado a devolverte la escritura original. Si ha pasado tiempo y no te la han entregado, tienes derecho a reclamarla.
¿Se puede escriturar una casa a nombre de otra persona?
Sí, es legal, pero tiene implicaciones fiscales importantes. Si quien paga es una persona diferente a quien figura como propietario en la escritura, Hacienda puede interpretar la operación como una donación encubierta sujeta al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. También existen límites cuando el comprador es menor de edad. Antes de tomar esta decisión, consulta siempre con un asesor fiscal para evaluar el impacto real en tu situación concreta.
¿Qué pasa si he pagado la hipoteca pero no he cancelado la carga en el Registro?
La vivienda sigue apareciendo como hipotecada en el Registro de la Propiedad aunque económicamente hayas saldado la deuda. Esto puede ser un problema grave si decides vender, ya que el comprador —y su banco— pueden negarse a firmar hasta que se formalice la cancelación registral de la hipoteca mediante escritura notarial. El trámite es relativamente sencillo pero requiere coordinación con tu entidad financiera para obtener el certificado de saldo cero y las firmas necesarias.
¿Quién elige el notario para firmar las escrituras de compraventa?
Por ley, el derecho a elegir el notario corresponde al comprador, ya que es quien asume los principales gastos notariales. En la práctica, ambas partes suelen acordarlo de mutuo acuerdo. Cuando hay hipoteca, el banco puede sugerir su notario habitual, pero el comprador tiene plena libertad para elegir otro diferente. Lo importante es que el notario elegido tenga disponibilidad en la fecha acordada por ambas partes.
¿Es necesaria una inmobiliaria para gestionar las escrituras?
No es obligatorio, pero sí muy recomendable, especialmente para los propietarios particulares que venden sin experiencia previa. En Mabelan llevamos más de 20 años coordinando toda la documentación necesaria para que la firma de la escritura transcurra sin contratiempos: desde la verificación de cargas registrales hasta la coordinación con el banco del comprador, la gestoría y el notario. Un error en esta fase puede retrasar la venta semanas o incluso suponer una penalización económica.
