Conseguiste tu casa ideal y has negociado el precio correctamente con el propietario, pero eso no es todo…
Además del importe acordado con la parte vendedora debes tener en cuenta los gastos adicionales para finalizar la compra. Es por eso que creamos este blog para que puedas informarte acerca de los gastos que implica la compraventa de una vivienda.
Los gastos que tiene una compraventa de vivienda son:
- Escritura pública en Notaría
- Inscripción en el Registro de la Propiedad
- Impuestos (ITP / IVA)
- Plusvalía municipal
- Gestoría
Para ello, hay que determinar qué gastos corresponden al comprador y cuales al vendedor, aunque es posible cualquier negociación entre partes para el reparto de los gastos siempre que se haga mediante una cláusula completamente legal.
- Vendedor: plusvalía municipal y el original de la escritura.
- Comprador: horarios del notario, Registro de la Propiedad, ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) o IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido).
Pero, cuando el que vende es un promotor inmobiliario, la ley le obliga a abonar la plusvalía municipal y los gastos de la declaración de obra nueva y división horizontal.
¿En qué consiste cada gasto?
1- Notaría: Este gasto se produce por el otorgamiento de la escritura pública de compra-venta. Los honorarios son regulados por el Estado desde el año 1989 que han fijado un arancel por lo que todos los notarios de España cobran lo mismo por el servicio.
El costo de este depende del valor del inmueble aunque puede aumentar por aspectos de la operativa como el número de copias, extensión de la escritura y demás.
2- Registro de la Propiedad: este gasto refiere a los honorarios por la inscripción de la compra-venta en el Registro de la Propiedad que también está regulado por normativa y varía en función al precio de la vivienda.
3- Impuestos: Los impuestos que se deben pagar al momento de realizar una compraventa son diferenciados por la compra de una vivienda nueva o una vivienda de segunda mano.
a. Impuestos en la compra de vivienda nueva: en este caso se pagaría, en la primera entrega de la vivienda, el Impuesto sobre el Valor Agregado (IVA) que se sitúa en un 10%, aunque existe un impuesto reducido de hasta sólo el 4% para las viviendas de protección oficial.
Se da a entender por primera entrega aquellas viviendas que se adquieren al promotor luego de la construcción de la misma. Debes tener en cuenta que se las viviendas han estado en alquiler y los inquilinos deciden comprar el inmueble, también se consideraría como una primera entrega y deberán pagar el IVA. Por el otro lado, si el comprador es diferente al arrendatario no se tiene tal consideración y deberán pagar como una vivienda de segunda mano con sus debidos impuestos.
Además, los edificios destinados principalmente a uso residencial (por lo menos un 50% de la superficie construida sea destinada a viviendas) pueden pagar un IVA del 10% frente al 21% en general. En esta superficie se incluye los garajes siempre que la cantidad de plazas por propietario no se mayor a dos unidades.
El comprador está obligado a pagar el IVA al vendedor, quien deberá ingresar el impuesto en la Hacienda Pública.
IAJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados): este impuesto se genera cuando se firma en el notario y cuando se inscribe posteriormente en el Registro. En noviembre de 2018 entró en vigor una nueva ley que obliga a los bancos a pagar este impuesto.
En resumen, los impuestos establecidos actualmente son:
- IVA – 10% con carácter general
- IVA – 4% para viviendas de protección oficial de régimen especial o de promoción pública
- IGIC – 6,5% con carácter general para la compra de viviendas en territorio Canario (Impuesto General Indirecto Canario)
b. Impuestos en la compra de vivienda de segunda mano: el impuesto correspondiente a las viviendas de segunda mano es el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) actualmente se sitúa entre el 6% y el 10%. Su importe varía en función del precio escriturado y dependiendo de la Comunidad Autónoma, es decir del lugar en el que se adquiera la vivienda. Existe un impuesto reducido para algunos casos como VPO, familias numerosas (4%), jóvenes y algunas otras.
En el caso de las viviendas ubicadas en Canarias, se utilizará el alternativo al IVA, el Impuesto General Indirecto Canario (IGIC).
IAJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados): al igual que las viviendas nuevas, este impuesto se genera cuando se firma en el notario y cuando se inscribe posteriormente en el Registro. En noviembre de 2018 entró en vigor una nueva ley que obliga a los bancos a pagar este impuesto.
4- Plusvalía Municipal: es un impuesto municipal del incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana y existe un plazo de 30 días naturales desde la fecha de la escritura para pagarlo en el ayuntamiento.
Este impuesto grava el aumento de valor de los terrenos durante el tiempo en que el vendedor ha sido propietario del mismo. Para calcularlo se toma en cuenta únicamente sino el valor catastral y la cantidad de años que ha tenido el vendedor el inmueble (límite máximo de 20 años, límite mínimo 1 año). En caso de superar los 20 años se tomará como referencia el máximo (20 años).
Según la ley es el vendedor quien debe pagar, pero como mencionamos antes, es posible cualquier negociación entre partes para el reparto de los gastos siempre que se haga mediante una cláusula completamente legal.
5- Gestoría: estos gastos se deben al gestor administrativo que realizará todos los trámites hasta la inscripción de la escritura en el Registro de la Propiedad. Es seleccionada por la entidad financiera debido a que sino no entregaría el dinero hasta que esté inscrita la compra y/o hipoteca en el Registro de la Propiedad.
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