Encontrar la vivienda ideal en Madrid y negociar el precio es solo el primer paso de tu inversión. Más allá del importe acordado con el vendedor, existen una serie de gastos e impuestos obligatorios que debes conocer antes de firmar la escritura. En nuestra experiencia asesorando a compradores en Las Rozas y toda la Comunidad de Madrid, hemos visto cómo una planificación adecuada de estos costes adicionales marca la diferencia entre una compra exitosa y un problema financiero.
Esta guía actualizada te ayudará a entender todos los gastos asociados a la compraventa de una vivienda en Madrid durante 2025, para que puedas calcular el presupuesto real que necesitas.
Diferencias fiscales según el tipo de vivienda
Antes de detallar cada gasto, es fundamental distinguir si compras una vivienda nueva o de segunda mano, porque la tributación cambia completamente.
Vivienda nueva (primera transmisión)
Se considera vivienda nueva aquella que se adquiere directamente del promotor tras su construcción y que aún no ha sido habitada. En estos casos, los impuestos aplicables son:
- IVA: 10% con carácter general
- IVA reducido: 4% para Viviendas de Protección Oficial de régimen especial o de promoción pública
- Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD): 0,75% en Madrid
Vivienda de segunda mano
Cuando compras una vivienda de segunda mano, no pagas IVA sino el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que en Madrid tiene un tipo general del 6%.
Impuestos principales en la compra de vivienda en Madrid
1. Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) – Vivienda de segunda mano
El ITP en Madrid es del 6% sobre el precio de compraventa o el valor de referencia catastral, el que sea mayor. Este impuesto lo paga siempre el comprador.
Bonificaciones y tipos reducidos del ITP en Madrid 2025
La Comunidad de Madrid ofrece importantes bonificaciones que pueden reducir significativamente tu factura fiscal:
Bonificación para vivienda habitual:
Si el inmueble no supera los 250.000 euros y se destina a vivienda habitual, se aplica una bonificación del 10% sobre la cuota del impuesto. Esto significa que el tipo efectivo queda en 5,4%.
Familias numerosas:
Las familias numerosas pueden acceder a un tipo reducido del 4% siempre que la vivienda comprada sea su residencia habitual.
Jóvenes en municipios pequeños:
Existe una bonificación del 100% del ITP para jóvenes menores de 35 años en vivienda habitual en municipios con menos de 2.500 habitantes, siempre que el valor del inmueble no supere los 250.000 euros.
Afectados por la línea 7B del Metro:
Se reconoce una bonificación del 100% de la cuota del ITP para las personas afectadas por los daños ocasionados en inmuebles debido a las obras de la Línea 7B del Metro de Madrid en San Fernando de Henares.
Plazo para pagar el ITP
El pago del ITP debe realizarse dentro de los 30 días hábiles siguientes a la firma de la escritura de compraventa. El impago o retraso puede generar recargos e intereses de demora.
Cómo se paga el ITP en Madrid
El pago se realiza mediante el modelo 600, que puedes presentar:
- De forma telemática a través de la plataforma de la Comunidad de Madrid
- En bancos autorizados
- Directamente en las oficinas de la Agencia Tributaria de Madrid
Ejemplo práctico:
Si compras una vivienda de segunda mano por 200.000€:
- ITP al 6%: 12.000€
- Con bonificación de vivienda habitual (5,4%): 10.800€
- Ahorro: 1.200€
2. Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) – Vivienda nueva
El IVA se aplica únicamente cuando compras una vivienda nueva directamente a una promotora, con un tipo general del 10% o del 4% si se trata de una VPO de régimen especial.
El IVA se paga directamente al vendedor en el momento de formalizar la compraventa ante notario.
Ejemplo práctico:
Vivienda nueva por 300.000€:
- IVA al 10%: 30.000€
- Total a pagar: 330.000€
3. Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD)
El AJD se aplica a todos los documentos notariales que implican transmisión de bienes inmuebles y se aplica exclusivamente en viviendas nuevas, con un tipo del 0,75% en Madrid.
Este impuesto grava la formalización de la escritura pública. Desde noviembre de 2018, cuando la compra se financia con hipoteca, el AJD de la hipoteca lo paga la entidad bancaria.
Tipos de AJD según valor de la vivienda en Madrid:
- 0,4% cuando se transmitan viviendas cuyo valor sea igual o inferior a 120.000 euros
- 0,5% para viviendas entre 120.000 y 180.000 euros
- 0,75% cuando el valor supere los 180.000 euros
Otros gastos obligatorios en la compraventa
4. Gastos de notaría
Los honorarios notariales por el otorgamiento de la escritura pública de compraventa están regulados por el Estado desde 1989 mediante arancel oficial. Todos los notarios de España cobran lo mismo por el servicio.
El coste depende fundamentalmente del valor del inmueble, aunque puede aumentar por aspectos como el número de copias y la extensión de la escritura.
Coste aproximado: Entre 0,2% y 0,5% del precio de la vivienda (entre 600€ y 1.500€ para una vivienda de 250.000€).
5. Registro de la Propiedad
Los honorarios por la inscripción de la compraventa en el Registro de la Propiedad también están regulados oficialmente y varían en función del precio de la vivienda.
Coste aproximado: Entre 0,1% y 0,25% del precio (entre 400€ y 1.000€ para una vivienda de 250.000€).
6. Gestoría
La gestoría se encarga de realizar todos los trámites hasta la inscripción de la escritura en el Registro de la Propiedad. Normalmente es seleccionada por la entidad financiera cuando existe hipoteca, ya que el banco no entrega el dinero hasta que la compra esté inscrita.
Coste aproximado: Entre 300€ y 600€, dependiendo de la complejidad de la operación.
7. Plusvalía municipal
La plusvalía municipal, cuyo nombre oficial es Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), es un tributo que grava el aumento del valor del terreno donde se encuentra un inmueble desde que fue adquirido hasta que se transmite.
Según la normativa vigente, este impuesto corresponde al vendedor, aunque es habitual que comprador y vendedor pacten su reparto en la escritura.
En 2025, aquellos propietarios que vendan su casa y no obtengan beneficio con ello, no tendrán que abonar el impuesto.
Plazos para el pago:
- En las compraventas o donaciones: 30 días hábiles
- En las herencias: durante los primeros seis meses desde el fallecimiento
¿Quién paga cada gasto?
Aunque la ley establece quién debe asumir cada coste, es posible negociar el reparto entre comprador y vendedor mediante una cláusula legal en el contrato.
Distribución legal:
El vendedor paga:
- Plusvalía municipal
- Original de la escritura (primera copia simple)
El comprador paga:
- Honorarios del notario
- Inscripción en el Registro de la Propiedad
- ITP (vivienda de segunda mano) o IVA + AJD (vivienda nueva)
- Gestoría
Excepciones importantes:
Cuando el vendedor es un promotor inmobiliario, la ley le obliga a abonar la plusvalía municipal y los gastos de la declaración de obra nueva y división horizontal.
Tabla resumen de gastos e impuestos en Madrid 2025
Vivienda de segunda mano (ejemplo: 250.000€)
| Concepto | Porcentaje | Importe aproximado |
|---|---|---|
| ITP | 6% (5,4% con bonificación) | 15.000€ (13.500€) |
| Notaría | 0,3% aprox. | 750€ |
| Registro | 0,15% aprox. | 375€ |
| Gestoría | Variable | 400€ |
| Total gastos comprador | 16.525€ (15.025€) |
Vivienda nueva (ejemplo: 250.000€)
| Concepto | Porcentaje | Importe aproximado |
|---|---|---|
| IVA | 10% | 25.000€ |
| AJD | 0,75% | 1.875€ |
| Notaría | 0,3% aprox. | 750€ |
| Registro | 0,15% aprox. | 375€ |
| Gestoría | Variable | 400€ |
| Total gastos comprador | 28.400€ |
Consejos para optimizar los gastos de compra
Desde nuestra experiencia en el sector inmobiliario, te recomendamos:
- Calcula el coste real total: Suma siempre entre un 10-12% del precio de compra en vivienda de segunda mano y un 12-15% en vivienda nueva para cubrir todos los gastos e impuestos.
- Verifica si cumples requisitos para bonificaciones: Muchos compradores desconocen que pueden aplicarse reducciones significativas en el ITP. Consulta con un asesor fiscal antes de la compra.
- Solicita varios presupuestos de gestoría: Aunque la notaría y el registro tienen tarifas reguladas, la gestoría no. Compara precios sin comprometer la calidad del servicio.
- Revisa el valor de referencia catastral: El ITP se calcula sobre el mayor valor entre precio, tasación y valor catastral de referencia. Consulta este valor en la sede electrónica del catastro antes de cerrar el precio.
- Planifica con antelación: Tener claro el presupuesto total desde el inicio evita sorpresas y problemas de financiación en el último momento.
Situaciones especiales a considerar
Compra de VPO de segunda mano
Las VPO de segunda mano pueden tener tipos reducidos en el ITP. Consulta las condiciones específicas con la administración autonómica.
Garajes y trasteros
Cuando se compran junto con la vivienda (hasta 2 plazas de garaje), tributan al mismo tipo que la vivienda. Si se adquieren por separado o superan las 2 plazas, pueden tener tributación diferente.
Compra con hipoteca
Si financias la compra con hipoteca, debes añadir los gastos asociados al préstamo:
- Tasación: entre 300€ y 600€
- Gestoría del banco (opcional)
- Comisión de apertura (si la tiene el banco)
Recuerda que desde 2018, el AJD de la hipoteca lo paga el banco, no el comprador.
Errores comunes que debes evitar
En nuestros años de experiencia, estos son los errores más frecuentes que vemos:
- No calcular correctamente el presupuesto total: Muchos compradores solo cuentan con el precio de venta más un pequeño margen, sin considerar todos los impuestos y gastos.
- Desconocer las bonificaciones aplicables: Perder descuentos importantes por no informarse adecuadamente.
- No verificar el valor de referencia catastral: Puede ser superior al precio de compra y aumentar el ITP a pagar.
- Retrasar el pago del ITP: Los 30 días hábiles pasan rápido y los recargos por demora son significativos.
- Firmar sin revisar quién asume cada gasto: Si no hay pacto expreso, se aplica la distribución legal que puede no ser la más favorable.
Preguntas frecuentes sobre impuestos al comprar vivienda en Madrid
¿Cuánto dinero necesito ahorrar además del precio de la vivienda en Madrid?
Para una vivienda de segunda mano, debes añadir aproximadamente entre un 10% y un 12% del precio de compra para cubrir el ITP, notaría, registro y gestoría. Si es vivienda nueva, calcula entre un 12% y un 15% adicional por el IVA y el AJD. Por ejemplo, para una vivienda de 200.000€ de segunda mano, necesitarás unos 22.000€ adicionales; si es nueva, rondaría los 28.000€.
¿Puedo pagar el ITP a plazos en Madrid?
Sí, la Comunidad de Madrid permite fraccionar el pago del ITP en tres anualidades cuando se trata de la compra de vivienda habitual con un valor igual o inferior a 250.000 euros. Esta facilidad puede ayudarte a gestionar mejor tu presupuesto inicial.
¿Qué pasa si no pago el ITP dentro del plazo de 30 días?
Si no presentas la autoliquidación del ITP dentro de los 30 días hábiles desde la firma de la escritura, la Agencia Tributaria de Madrid aplicará recargos por extemporaneidad e intereses de demora. Estos recargos pueden oscilar entre el 5% y el 20% según el retraso, además de los intereses. Por eso es fundamental cumplir con los plazos establecidos.
¿Los gastos de notaría y registro varían mucho entre notarías?
No, los honorarios de notaría y registro están regulados por arancel oficial desde 1989, por lo que todos los notarios y registradores de España cobran exactamente lo mismo. El importe varía únicamente en función del valor de la vivienda, no del profesional que elijas. Puedes consultar las tarifas oficiales en el Consejo General del Notariado.
¿Es mejor comprar vivienda nueva o de segunda mano desde el punto de vista fiscal en Madrid?
Desde el punto de vista fiscal, la vivienda de segunda mano suele ser más económica en impuestos. Mientras que en obra nueva pagas IVA (10%) más AJD (0,75%), en segunda mano solo pagas ITP (6%, que puede reducirse a 5,4% con bonificación). En una vivienda de 250.000€, la diferencia puede superar los 10.000€. Sin embargo, hemos visto que la decisión debe considerar también el estado de la vivienda, posibles reformas necesarias y tus necesidades específicas.
¿Puedo negociar con el vendedor que pague parte de los impuestos?
Sí, aunque la ley establece quién debe pagar cada concepto, comprador y vendedor pueden acordar libremente otro reparto mediante una cláusula en el contrato de compraventa. Este pacto debe quedar reflejado por escrito y ser aceptado por ambas partes. Nosotros hemos visto casos donde el vendedor asume parte del ITP para cerrar la operación, especialmente cuando el mercado está más parado.
¿Qué bonificación del ITP puedo aplicar si tengo menos de 35 años en Madrid?
Si tienes menos de 35 años y compras tu vivienda habitual en un municipio de menos de 2.500 habitantes de la Comunidad de Madrid, puedes acceder a una bonificación del 100% del ITP, siempre que el valor del inmueble no supere los 250.000 euros. Para viviendas en municipios más grandes como Madrid capital o Las Rozas, se aplica la bonificación general del 10% si la vivienda no supera ese mismo valor y es tu residencia habitual.
Conclusión
Comprar una vivienda en Madrid implica una inversión que va más allá del precio acordado con el vendedor. Conocer todos los impuestos y gastos asociados te permitirá planificar correctamente tu presupuesto y evitar sorpresas desagradables.
En nuestra agencia inmobiliaria en Las Rozas, acompañamos a nuestros clientes durante todo el proceso de compra, asesorándoles sobre cada gasto y ayudándoles a optimizar su inversión. Recuerda que una buena planificación fiscal puede suponer un ahorro de varios miles de euros.
¿Necesitas ayuda para calcular los gastos de tu futura vivienda? Contacta con nosotros y te asesoraremos personalmente sobre tu caso concreto.
Mabelan Inmobiliaria
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28231 Las Rozas de Madrid
? +34 618 54 15 64
Nota importante: La información contenida en este artículo está actualizada a diciembre de 2025. La normativa fiscal puede sufrir modificaciones, por lo que te recomendamos verificar siempre los datos con un asesor fiscal o en las páginas oficiales de la Agencia Tributaria de Madrid antes de realizar cualquier operación.
